أصدر المشرع المصري قانوناً جديداً للاستثمار ينظم الاستثمارات المحلية والأجنبية. يهدف هذا القانون إلى تزويد المستثمرين الأجانب بعملية الاستحواذ وتخصيص العقارات مما سيؤدي إلى زيادة إيرادات وصادرات الحكومة. نص القانون الجديد رقم (72 لسنة 2017) على شروط تخصيص الأراضي التي يجب على المستثمر إلزام الجهات المعنية بتوفير الأراضي للاستثمار وإخطار الهيئة العامة للاستثمار بإدراج هذه الأراضي في الخريطة الاستثمارية. و قد أوضحت اللائحة التنفيذية رقم 2310 لسنة 2017 التفاصيل والإجراءات التي يجب اتخاذها.
الخارطة الاستثمارية:
المادة 17 من قانون الاستثمار رقم (72) لسنة 2017 نصت على أن تتضمن الخطة الاستثمارية إنشاء خريطة استثمارية تتضمن نوع الاستثمار ونظامه ومناطقه الجغرافية وقطاعاته وكذلك العقارات المملوكة للدولة أو الكيانات الاعتبارية العامة الأخرى الجاهزة لذلك الاستثمار ، فضلًا عن ترتيبات وطريقة التصرف في هذه العقارات بناءً على نوع نظام الاستثمار. أعطى المشرع للمستثمر الحق في الحصول على العقارات الضرورية لمتابعة الأعمال التجارية أو توسيعها ، مع مراعاة قواعد خاصة حسب المناطق الجغرافية للعقار. بالإضافة إلى ذلك ، تنص المادة 56 من القانون المذكور على أن على الجهات الإدارية المختصة التنسيق مع جميع الجهات المختصة والمركز الوطني لتخطيط استخدامات أراضي الدولة لتزويد هيئة الاستثمار بخرائط تفصيلية تحدد جميع العقارات المتاحة للاستثمار والتي تقع في نطاق الاختصاص.
أنواع تخصيص الأراضي والشراكة:
نصت المادة 58 على نوعية التصرفات في أراضي الدولة التي تتعلق بالمشاريع الاستثمارية تبعا للإجراءات والشروط المنصوص عليها في المادة 47 من اللائحة التنفيذية. حدد المشرع المصري أنواع المشروع الاستثماري في أربعة أنواع فقط و هم:
- البيع
- الإيجار
- – الإيجار المنتهي بالتملك
- الترخيص بالانتفاع
– تكون رخصة الاستخدام أو الإيجار سارية المفعول لمدة لا تزيد عن 50 سنة كما هو منصوص عليه في قانون الإيجار. علاوة على ذلك ، يجب على المستثمر استيفاء جميع الشروط الفنية والمالية المنصوص عليها في الهيئة العامة للاستثمار. في حالة رغبة المستثمر في نقل الملكية إما بالبيع أو تأجير العقار ، يتعين على المستثمر دفع السعر الإجمالي بشروط. علاوة على ذلك ، في الحالات التي ينص عليها مرسوم صادر عن مجلس الوزراء ، يجوز للجهة الإدارية المختصة أن تتدخل في المشاريع الاستثمارية. الملكية هي حصة عينية أو من خلال شراكة. تنص المادة 48 من اللائحة التنفيذية على الهيئات التي يمكن أن تشارك أيضًا في الملكية العقارية موضوع المشروع من خلال إحدى الوسائل التالية:
- شراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP)
- شراكة طويلة الأجل
- بناء وتشغيل ونقل (“BOT”)
- بناء وتملك وتشغيل ونقل (“BOOT”) أو
- شراكة تقاسم الإيرادات.
يخضع تخصيص الأراضي لموافقة مجلس الوزراء وإصدار رئيس الجمهورية مرسوماً بنقل ملكية واختصاص العقار من الجهة الإدارية المختصة إلى الهيئة العامة للمناطق الحرة والاستثمار (GAFI) للقيام بالاستثمار. تخطيط الممتلكات والتصرف فيها بموجب قانون الاستثمار.
طريق مزدوج يتم إتباعه للحصول على العقار من الحكومة:
يجب على المستثمر الحصول على العقار مباشرة من السلطة الإدارية المختصة والآخر هو التعامل مع الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة حيث يمكن نقل الملكية إلى الهيئة العامة للاستثمار ومن ثم إلى المستثمر.
المتطلبات والشروط:
في حالة طلب المستثمر قطعة أرض مملوكة للحكومة لإجراء مشروع استثماري ، تنص المادة 59 على ضرورة قيام المستثمر بصياغة الطلب من خلال تحديد الغرض من العقار المطلوب وحجمه وموقعه. وحيث إنه لغرض التنمية فقط ، ووفقًا لخريطة الاستثمار في المناطق المدرجة في مرسوم صادر عن رئيس الجمهورية بموافقة مجلس الوزراء ، يجوز التصرف في العقارات ذات الملكية الخاصة للدولة مجانًا. تكليف مستثمرين تتوفر فيهم الشروط الفنية التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء. يجب على المستثمر أن يقدم ضمان نقدي أو ما يعادله للجهة المكلفة بالتصرف في جميع حالات التصرف في العقارات دون مقابل ، بحيث لا تتجاوز (5٪) من قيمة النفقات الاستثمارية للمشروع كما هو مذكور في المادة 60. وبناءً عليه يتم إخطار المستثمر بعد أن يطلب استيفاء متطلبات الوضع المالي وفقاً للقواعد التالية:
- يجب على أنشطة التصنيع تقديم خطاب ضمان أو ما يعادله بمبلغ (1٪) من تكاليف استثمار المشروع. .
- يجب على المشاريع الخدمية تقديم خطاب ضمان أو ما يعادله بمبلغ (3٪) من تكاليف استثمار المشروع.
- – يتعيّن على مشاريع التخزين إبراز خطاب ضمان أو ما يعادله بنسبة (5٪) من تكاليف استثمار المشروع.
يجب على المستثمر الامتثال لشروط وظروف التصرف حيث يتم استرداد الضمان بعد ثلاث (3) سنوات من تاريخ بدء الإنتاج الفعلي ، أو من تاريخ عدم نشاط المشاركة.
في حالة طلب العديد من المستثمرين لنفس العقار إما عن طريق الشراء أو الإيجار أو التأجير لاستخدامه. هنا تختار السلطة المختصة المستثمر الذي استوفى المتطلبات الفنية والمالية على أساس قيمة العطاء. وتنص المادة 51 من اللائحة التنفيذية على كيفية احتساب السلطة المختصة لهذه النقاط على أساس:
- الخبرة السابقة
- للمكانة الدولية للمستثمر.
- قدرة المشروع على كسب النقد الأجنبي ، سواء من خلال تصدير المنتجات أو من خلال تقديم معادل محلي لمنتج مستورد ؛
- التكاليف الاستثمارية للمشروع
- قيمة العطاء وطريقة السداد.
متى تنهي السلطة الإدارية العقد؟
نصت المادة 67 من قانون الاستثمار والمادتان 58 و 59 من اللائحة التنفيذية على أن هناك حالات محددة يوجه فيها المشرع الحق للجهة المختصة في مخالفة العقد بسبب إخفاق المستثمر في إحدى الحالات التالية
- : الملكية لمدة 90 يومًا من تاريخ إشعار الاستلام ؛
- ابدأ العمل في المشروع خلال 90 يومًا من استلام العقار.
- استيفاء شروط الدفع للالتزامات المالية.
- اتباع الأغراض الأولية المتفق عليها لاستخدام العقار ؛
- الامتثال لشروط العقد أو الترخيص للاستخدام في أي مرحلة من مراحل المشروع ؛
الخلاصة:
في الختام ، تعتبر أحكام تخصيص الأراضي مهمة لأنها تسمح لمزيد من المستثمرين بالانضمام إلى شراكة مع الحكومة. علاوة على ذلك ، بيان الشروط والمتطلبات التي يجب على المستثمرين اتباعها. أخيرًا ، يسمح بمركزية جميع المعاملات من خلال الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة ، مما يعزز قدرة الحكومة على ضمان استخدام مواردها بكفاءة ووفقًا لاستراتيجية الاستثمار الشاملة.
